పిల్లిమొగ్గల రియల్

ఎం.గణేశ్, జర్నలిస్టు

పెట్టుబడుల ప్రవాహం, ఐటీ దిగ్గజ కంపెనీ గూగుల్ ఏర్పాటు వంటి సానుకూల పరిస్ధితులు ఎన్నోనెలకొన్నప్పటికీ ఏపీలో రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం ముందుకు సాగడం లేదు. ప్రభుత్వం ఆ రంగానికి అనుకూలంగా నాలాను రద్దు చేసింది. నగరాలు, పట్టణాల్లోని భవన నిర్మాణ అనుమతులకు నిబంధనలను సరళీకృతం  చేసింది. గతంతో పోల్చితే సిమెంటు రేట్లు తక్కువుగా ఉన్నాయి. ఇసుక కొరత సమస్య లేనేలేదు. దీనికితోడు ప్రభుత్వం తన వంతుంగా బిల్డర్లకు, రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారుల సమస్యల పరిష్కారానికి సీఆర్టీఏ, మున్సిపల్, నగర పాలక సంస్ధల్లో వారం వారం సమావేశాలు, సమీక్షలు నిర్వహిస్తుంది. ఆ శాఖ మంత్రి నారాయణ, ప్రిన్సిపల్ సెక్రటరీ సురేష్ కుమార్, సీఆర్డీఏ కమిషనర్ కన్నబాబు రియల్టర్లు, స్ధల యాజమానులకు అందుబాటులో ఉంటున్నారు. కొన్ని సమస్యల పరిష్కారంలో మానవతా దృక్పధంతో నిర్ణయాలు తీసుకోవాలని ముఖ్యమంత్రి నారా చంద్రబాబు నాయుడు ఇటీవల కలెక్టర్ల సమావేశంలో చేసిన దిశానిర్డేశానికి అనుగుణంగా నిర్ణయాలు తీసుకుంటున్నారు. అయినా భూముల క్రయ విక్రయాలు, అపార్టుమెంట్ల అమ్మకాలు పెరగడం లేదు. కొన్ని ప్రత్యేక ప్రాంతాల్లో మినహా నిర్మాణ రంగానికి అనుకూలంగా పరిస్ధితులు లేవు.

కొంప ముంచుతున్న అత్యుత్సాహం

ఏపీ ప్రభుత్వ అత్యుత్సాహం, ప్రజాప్రతినిధులు, ఉన్నతాధికారుల ప్రకటనలే ఈ రంగాన్ని కొంప ముంచుతున్నాయని రియల్ ఎస్టేట్ రంగానికి చెందిన నిపుణులు చెబుతున్నారు. గతం కంటే ఏపీలో అభివృద్ధి జరుగుతోంది. ఇందులో సందేహం లేదు. అయితే అంతకుమించి జరుగుతుందని, రానున్నరోజుల్లో ఎవరూ ఊహించని రీతిలో ఆర్ధిక వ్యవహారాలు జరుగుతాయని, చదరపు గజం రేటు లక్షల్లో పలుకుతుందని, ఎకరం రేటు రూ.100 కోట్లకు చేరుకుంటుందనే రీతిలో ప్రభుత్వ అధికారులు, ప్రజా ప్రతినిధులు చేస్తున్న ప్రకటనలే ఈ దుస్ధితికి కారణంగా చెబుతున్నారు. హైదరాబాద్ లో ఐటీ రంగం రాకపూర్వం అక్కడి పొలాలను ఎవరూ కొనేవారు కాదని, బీడు భూములుగా నిరుపయోగంగా ఉన్న వాటి ధర ఎకరం రూ.30 వేలకు మించి ఉండేది కాదని, ఇప్పుడు అవి రూ.వందల కోట్లకు చేరుకుంటున్నాయని  పాలకులు చెబుతున్నారు. ఈ ప్రకటనలు భూముల యజమానుల ఆలోచనపై ప్రభావం చూపుతున్నాయి. ఆర్ధిక సమస్యలున్నా, పిల్లల చడువులు, వివాహాల వంటి బాధ్యతలున్నా వాటిని నెరవేర్చడానికి అప్పులు చేస్తున్నారే కానీ భూములు అమ్మడం లేదు. వాటి రేట్లు అనూహ్యంగా పెరిగిపోతాయనే ఆశ వారిలో ఉండటంతో అమ్మకాలు నిలిచిపోతున్నాయి. దీనితో ఆ రంగంలో స్తబ్దత ఏర్పడింది.

ప్రధానంగా మచిలీపట్నం-విజయవాడ రహదారి, తెనాలి-చిన కాకాని రహదారి, చినకాకాని-విజయవాడ బైపాస్ లను ఉదాహరణగా చెబుతున్నారు. మచిలీపట్నంలో పోర్టు, ఫిషింగ్ హార్బర్ల నిర్మాణాలు  కొనసాగుతున్నాయి. ఇవి పూర్తిగా అందుబాటులోకి రావడానికి మరో రెండు మూడు సంవత్సరాలు పడుతుంది. వీటిలో ఎగుమతి, దిగుమతి కార్యక్రమాలు ప్రారంభం అయితే మచిలీపట్నం-విజయవాడకు ప్రస్తుతం ఉన్న రహదారి వెడల్పు సరిపోదని, దానిని 12 లైన్ల రహదారిగా విస్తరించనున్నామని ఇటీవల ప్రభుత్వ ప్రజాప్రతినిధులు, అధికారులు వెల్లడించారు. అధి ఎప్పటికి కార్యరూపం దాల్చుతుందో స్పష్టంగా చెప్పలేదు. పోర్టు నిర్మాణం పూర్తయితే ఏ స్ధాయిలో ఎగుమతులు, దిగుమతులు పెరుగుతాయో ప్రభుత్వం వద్ద స్పష్టత లేదు. అయినా దీనికి అనుబంధంగా ఉండాల్సిన రహదారి వెడల్పు గురించి ముందుగానే ప్రకటన వెలువడింది. దీంతో ఆ రహదారికి ఇరువైపులా ఉన్న భూముల యజమానుల్లో ఆలోచన ప్రారంభమైంది. ఇప్పుడు భూములు అమ్ముకుంటే నష్టపోతాయనే అభిప్రాయానికి వస్తున్నారు. అమ్మడానికి ముందుకు రావడం లేదు. ప్రస్తుతం విజయవాడలోని కానూరు, పెనుమలూరు, కంకిపాడు ప్రాంతాల్లో కొద్దో గొప్పో స్ధలాల క్రయ విక్రయాలు జరుగుతున్నాయి. ఇక్కడ కూడా రేట్లు పెరగడంతో సామాన్య ప్రజలకు రేట్లు అందుబాటులో ఉండటానికి రియల్లర్లు ఉయ్యూరు, పామర్రు, నిమ్మకూరు రహదారి పక్కన వెంచర్లు వేయడం ప్రారంభించారు. విజయవాడ పరిసర ప్రాంతాల్లో స్ధలాలు కొననుగోలు చేయలేని వ్యక్తులు ఉయ్యూరు, పామర్రుల్లోని వెంచర్లల స్ధలాలు కొనుగోలు చేయడానికి ఆసక్తి చూపుతున్నారు. కొంత వరకు అక్కడ క్రయ విక్రయాలు జరుగుతున్నాయి. ఎప్పుడైతే మచిలీపట్నం-విజయవాడలో మధ్యలో 12 లైన్ల రహదారి నిర్మాణం అనే ప్రకటన వెలువడిందె అప్పటి నుంచి అన్నీ ఆగిపోయాయి.పామర్రు, నిమ్మకూరు ప్రాంతాల రైతులు కూడా భూములు అమ్మడానికి ముందుకు  రాకపోవడంతో అక్కడి వ్యాపారంలో స్తబ్దత నెలకొన్నది.

తలనొప్పిగా మారిన చిన కాకాని సర్వీస్ రోడ్డు విస్తరణ –

గుంటూరు సమీపంలోని చినకాకాని వద్ద సర్వీస్ రోడ్డు విస్తరణ ప్రతిపాదన వల్ల కూడా ఆ ప్రాంతంలో రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం నిలిచిపోయింది. ఆ సర్వీస్ రోడ్డు నుంచి గొల్లపూడి మీదుగా హైదరాబాద్ హైవేలో కలపడానికి ప్రభుత్వం చర్యలు తీసుకుంది. గుంటూరు మీదుగా హైదరాబాద్ వెళ్లాల్సిన వాహనాలు ఈ సర్వీస్ రోడ్డు మీదుగా వెళ్ల వచ్చు. దీని వలన సమయం ఆదా అవుతుంది. అదే విధంగా విజయవాడలోని కృష్ణలంక, గొల్లపూడి వరకు రహదారిపై వాహనాల రద్దీ తగ్గుతుంది. ఈ నిర్ణయం పట్ల ప్రజల నుంచి సానుకూల అభిప్రాయం వెలువడింది. అయితే చిన కాకాని వద్ద నుంచి దాదాపు నాలుగైదు కిలోమీటర్ల వరకు సర్వీస్ రోడ్డు పక్కన పొలాల్లో క్రయ విక్రయాలు మూడు సంవత్సరాలుగా నిలిచిపోయాయి.

త్రిశంకు స్వర్గంలో రియల్టర్లు, కొనుగోలుదారులు

సర్వీస్ రోడ్డు విస్తరణ ప్రతిపాదనకు ముందే కొందరు రియల్టర్లు రైతుల నుంచి భూములను కొనుగోలు చేసి వెంచర్లను వేశారు. వాటిలో 20 శాతం స్ధలాలను విక్రయించారు. మిగిలిన స్థలాలు వేగంగా అమ్ముడుపోతున్న తరుణంలో ఈ ప్రాంతంలోని సర్వీస్ రోడ్డును మరింత విస్తరించనున్నారని,. అక్కడికి సమీపంలో రింగ్ రానుందనే ప్రచారం జరిగింది. అప్పటి వరకు వేగంగా సాగిన రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం ఒక్కసారిగా పతనమైంది. భూ సేకరణ ఎక్కడ జరుగుతుందో స్పష్టత లేకపోవడంతో అక్కడి భూములను కొనుగోలు చేయడానికి ఎవరూ ముందుకు రావడం లేదు. ఆ ప్రాంతంలో స్ధలాలను కొనుగోలు చేస్తే భూసేకరణ వలన నష్టపోయే అవకాశం ఉందనే భావన కొనుగోలుదారుల్లో ఏర్పడింది. మిగిలిన స్ధలాలను కొనుగోలు చేసేవారు లేకపోవడంతో రియల్టర్లు నష్టాల్లో కూరుకుపోతున్నారు. స్థలాలు కొనుగోలు చేసిన వారు కూడా భూ సేకరణ వలన తీవ్రంగా నష్టపోనున్నారు. వారు రియల్టర్ల వద్ద కొనుగోలు చేసిన ధర కంటే ప్రభుత్వం ఇచ్చే నష్టపరిహారం తగ్గిపోనుండటంతో వారిలోనూ అలజడి ప్రారంభం అయింది. తమ మొత్తాలను తిరిగి ఇవ్వాలని రియల్టర్లతో వివాదాలకు దిగుతున్నారు. ఆ ప్రాంతంలో భూ సేకరణ జరుగుతుందనే సమాచారాన్ని అధికారులవెరూ స్పష్టంగా చెప్పకపోవడంతో అక్కడి భూములను కొనుగోలు చేసి వెంచర్లు వేశామని రియల్టర్లు చెబుతున్నారు. .సర్వీస్ రోడ్డు ఎంత మేరకు విస్తరించనున్నదో అధికారులు నేటికీ ప్రకటించక పోవడంతో ఈ ప్రాంతలో రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం పూర్తిగా పడిపోయింది.